С 1 апреля 2020 года действует Федеральный закон № 98-ФЗ далее – Закон № 98-ФЗ), статья 19 которого посвящена защите интересов арендаторов недвижимого имущества, пострадавших от ухудшения ситуации в России в связи с коронавирусом.

Законом № 98-ФЗ предусмотрено два правовых механизма защиты арендаторов:

• отсрочка уплаты арендной платы;
• уменьшение арендной платы.

Эти механизмы применяются в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти соответствующего субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Для получения отсрочки уплаты арендной платы арендатор должен обратиться к арендодателю, который, в свою очередь, обязан в течение 30 дней с дня обращения заключить с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 (далее – Постановление № 439) установлены требования к условиям и срокам отсрочки арендных платежей.

Согласно Постановлению № 439 отсрочка применяется к договорам аренды, заключенным:

• организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в отраслях российской экономики, наиболее пострадавших от распространения COVID-19 (перечень таких отраслей был утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 и впоследствии неоднократно дополнялся);
• в отношении недвижимого имущества всех форм собственности.

Следует отметить, что в Постановлении № 439 прямо указано, что предусмотренные им положения не применяются в отношении договоров аренды жилых помещений.

Отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за период с даты введения соответствующего режима до 1 октября 2020 года.

Задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 г. и не позднее 01.01.2023 г.

Постановление № 439 также содержит запрет на установление дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки, а также на применение любых видов санкций к арендатору в связи с несоблюдением им порядка и сроков внесения арендной платы.

Еще один правовой механизм защиты арендаторов, введенный Законом № 98-ФЗ, – право арендатора потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.

Временной период, за который можно требовать уменьшения арендных платежей, – 2020 год.

Следует отметить, что Закон № 98-ФЗ не раскрывает понятие уменьшения арендной платы и порядок реализации этого механизма, а также не делегирует регулирование указанных вопросов Правительству РФ, как это сделано в отношении отсрочки арендной платы.